出版会社の事務所について4026万6000円の立ち退き料を認めた裁判例
はじめに
立ち退きコラム第３回目の今回は、出版会社の事務所の立ち退きについて、４０２６万６０００円の立ち退き料が認められた裁判例（東京地方裁判所平成２２年７月２１日判決）をご紹介します。
この事例では、賃貸人側が、賃貸物件が所在するビル全体の老朽化を主張し、証拠として耐震診断結果等を提出しているのに対して、裁判所が、一定の老朽化は認めつつも、賃貸人側が立ち退きを求める主たる目的がビル周辺の再開発事業を実行することにあると述べ、正当事由の判断において、賃貸人側に厳しめの判断をしていることが特徴です。
また、立ち退き料の算定に際しては、上記の賃貸人側の事情、及び、賃借人側が本件建物にて営業することで「立地的な特別効用」を得ているとして、鑑定により算出された借家権価格＋営業補償等の合計額を立ち退き料として認定している点がポイントです。
東京地方裁判所平成２２年７月２１日判決
事案の概要
- 物件所在地：東京都港区愛宕１丁目
- 用途：出版会社の事務所
- 賃貸人が立ち退きを求めた理由：老朽化による建て替え（再開発）
- 賃料等： 平成１０年９月～ 月額１２７万６４００円（消費税別途）
平成１４年１０月～ 月額１１４万８７６０円（消費税別途）
平成１８年５月～ 月額 ６９万６３３３円（消費税別途）
- 当事者等
Ｘ：原告（賃貸人）。ａビル（地下１階地上１２階建）の４階部分に所在する本件建物の区分所有者。なお、ａビルに関しては、１階の一部と４階部分以外は、Ｍビル株式会社が所有している。
Ｙ：被告（賃借人）。昭和３９年以降、本件建物を賃借し、出版業を営んできた。
裁判所の判断－正当事由について
（賃貸人Ｘの事情）
・本件建物が存在するａビルは、昭和３８年１２月に竣工した建物であり、施工後４５年を経過している上、旧耐震基準により設計された建物である。
⇒ａビルの大部分の区分所有者であるＭビルは、平成１８年７月、設計事務所に委託して耐震診断を実施した。
⇒診断結果に基づくと、本件建物は、平成１８年１月２５日国土交通省告示１８４号の「地震の震動及び衝撃に対して崩壊し、又は崩壊する危険性がある」に該当するというべきである。
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・ａビルが所在する地域（東京都港区愛宕）の周辺では、東京都による「環状第二号線新橋・虎ノ門地区再開発事業」が進められており、平成２０年６月２０日付けで虎ノ門街区（Ⅲ街区）の都市計画変更が決定されたこと、平成２１年６月、Ｍビルが上記再開発事業の虎ノ門街区の特定建築者予定者となることに決まったこと、ａビルの周辺の建物はＭビルが所有者のＢビルを含めて次々に建て替えられていることが認められる。
⇒そうすると、Ｍビルによるａビルの改築も、耐震問題はその１つの理由にすぎず、主たる動機は、上記再開発事業に伴い、ａビル周辺も再開発することにあると推認される。
⇒そうすると、本件建物の耐震性の不足は著しいものではなく、耐震改修工事によって補強することが十分に可能であると推認される。
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・しかし、Ｍビルがａビルのテナントに明渡を求めた結果、現在では本件建物の賃借人であるＹ以外のテナントは１階の喫茶店を除いて退去した状況にあり、ａビルの区分所有建物である本件建物の所有者にすぎないＸのみでは耐震改修工事を実施することは不可能である。
⇒Ｍビルのａビル改築の主たる動機が再開発事業にあり、また、耐震改修工事が物理的に可能であるからといって、Ｘについて直ちに正当の事由を否定することは相当ではない。
（賃借人Ｙの事情）
・Ｙは、本件賃貸借契約前は、Ｘから「ｅビル」を賃借しており、昭和３９年、ＸがＭビルとの間で等価交換によりａビルの４階部分の区分所有建物（本件建物はその一部）を取得したことから、本件建物を賃借するようになった。
⇒それ以降、４３年間にわたって、本件建物で出版業を営んできた。
⇒Ｙの出版物は、全国各地の郵便局及び郵便局職員に対して販売される定期刊行物が中心であるが、単行本も出版しており、これらの４３年間にわたって刊行してきた出版物には、すべてに本件建物が住所地として印刷表記されている。
・ＸとＹは、平成１８年４月２０日、本件建物の賃料を１０４万４５００円から、３０％減額した月額７３万１１５０円に引き下げる旨の覚書を締結した。
⇒同覚書には、上記の減額は、賃借面積の半減による賃料の５０％引き下げ要請に対して、賃借面積を半減する場合、改装工事費が高額になりデメリットが大きいための暫定措置であると記載されている。
・Ｙの主要な得意先は、郵便局株式会社、郵便事業株式会社、株式会社ゆうちょ銀行、株式会社かんぽ生命保険であるところ、郵政民営化の進展に伴い、平成１４年には売上高が３億５１００万円であったのに、平成１９年には１億５０００万円に減少している。
⇒Ｙが発行してきた定期刊行物である「ｄ誌」、「ｃ誌」、「ｂ誌」はいずれも休刊となっている。
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上記の事実からすると、Ｙの出版事業にとって本件建物を住所とすることに営業上の価値があり、また、売上高及び覚書を交わした経緯から見て、引越料等を負担して他の場所に移転し、高額な賃料を負担して出版業が続けられるほど、Ｙに資金的余裕があるとはいえず、比較的賃料が安い本件建物を賃借し続けることに重大な利益があると認められる。
（結論）
ＸＹ双方の事情を考慮すると、Ｘの本件建物の明渡を求める必要性（本件建物の耐震性の程度と改修工事によることができない理由）とＹにおける本件建物の使用の必要性を比較すると、後者が勝っているというべきであって、Ｘの解約申入れあるいは更新拒絶は、そのままでは正当の事由を具備しているとは認め難い。
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しかし、本件建物（ａビル）が所在する地域の付近では、東京都による「環状第二号線新橋・虎ノ門地区再開発事業」が進められており、平成２１年６月にはＭビルが上記再開発事業の虎ノ門街区の特定建築者予定者となることに決まり、ａビルの周辺の建物は次々に建て替えられている。
⇒他方、ａビルは、昭和３８年１２月に竣工した地上１０階、塔屋２階、地下１階の鉄骨鉄筋コンクリート造りの建物であって、竣工後４５年を経過しており、耐震改修工事によって利用は可能であるものの、森ビルの意向抜きに進められない上、上記のような周辺地区の情勢及び他のテナントがほとんど退去済みであることに鑑みれば、社会経済的な見地からは、ａビルを改築の可能とすることにも合理性がある。
⇒本件建物の明渡によるＹの経済的不利益を十分に補填することができれば、正当の事由を備えることが認められる。
裁判所の判断－立ち退き料について
・鑑定人の鑑定結果を引用。
⇒鑑定人は、立ち退き料は、借家権価格１１７４万５０００円、営業補償等２８５２万１０００円の合計４０２６万６０００円が相当とした。
⇒本件の場合には、Ｙが本件建物に店舗兼営業所があることについて「立地的な特別効用」を得ているとし、かつ、不随意立ち退きに伴う正当事由の補完としての立退料が問題になっているとの判断の下、借家権価格及び立ち退きに伴う補償額の合計額をもって立退料の額とすべきとした。
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（借家権価格）
⇒割合法による算定価格１１７４万５０００円、自建貸家差額法による算定価格１４６４万８０００円と算定し、割合法による借家権価格１１７４万５０００円を採用。
（補償額）
⇒「公共用地の取得に伴う損失補償基準」に基づき、動産移転料、借家人の補償、移転雑費、営業休止補償を算出し、合計額２８５２万１０００円を補償額とした。
動産移転料 ５３万円
借家人補償
家賃差額補償額 １３１６万６０００円
返還されない一時金（権利金等） １２４万５０００円
返還される一時金（敷金等）の運用益喪失分 １３６万円
移転雑費
移転選定に要する費用 １２６万２９００円
法令上の手続に要する費用 ２０万円
取引先の移転通知費用 ７７０万８０００円
発行済み書籍訂正シール代 ２３万円
印鑑・名刺等の変更費用 ２０万円
各種封筒などの変更 ２４万６０００円
間仕切り工事 １６万円
電源・ＬＡＮ工事 １００万円
電話工事 ５０万円
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・Ｘは、鑑定結果について、（１）本件鑑定は、裁判例を参照しているが、それらの裁判例の事案と異なる本件建物のような「事務所」についてまで借家権価格と営業補償額の合算を認めるのは相当ではない、（２）「借家権価格」は、建物の立退料を算定するに当たり、その「借家権価格」を買い上げるとの視点から金銭評価されるものであり、他方、補償基準における借家人補償は、新たな借家権を取得するための費用を算定するものであり、借家権価格に借家人補償を加えるのは妥当ではない、と主張する。
⇒しかし、立退料は正当の事由を補完するものであるから、立退料提供以外の事情により、どの程度正当の事由が基礎付けられているかによってその額が左右されるべきものである。この点、Ｘの場合には、本件建物の耐震性が不十分である（それもＩｓ値が０．６を少し下回った程度である。）というだけの事由で明渡を求めているのであり、その背景には、ａビルの所有者であるＭビルによる周辺の再開発計画があるというのであるから、正当の事由を補完するためには相当額の立退料の提供が必要になるべきである上、Ｙによる本件建物の使用については、Ｙが「立地的な特別効用」を得ていることも考慮すれば、上記主張は妥当ではない。
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・そのほか、本件鑑定の信用性を否定するに足りる事情は認められないから、本件鑑定の結果を採用すべきであり、立退料は、借家権価格１１７４万５０００円及び営業補償等２８５２万１０００円の合計４０２６万６０００円をもって、相当と認める。
まとめ
このように、本事例では、裁判所は、賃貸人側が建て替えを求める主な理由が再開発目的であるとして、正当事由を厳しめに判断しました。
賃貸人側が老朽化を主張して立ち退きを求める事案の中には、実質的には再開発が目的である事例も少なからず存在するため、この意味で参考になる事例であると思われます。
また、本事例は、物件の用途が事務所であるにも関わらず、賃借人が４３年間、本件建物で営業し、賃借人が刊行する全ての出版物に本件建物が住所地として印刷表記されている点などを捉えて、賃借人において、本件建物を使用することで「立地的な特別効用」を得ているとして、賃借人に有利な事情として斟酌しています。
こうした観点から、本事例は、賃借人側から見た場合に非常に参考になる事例であると思われます。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。