バーの立ち退きについて1100万円の立ち退き料を認めた裁判例
はじめに
立ち退きコラム第４回目の今回は、東京都内のバーの立ち退きについて、１１００万円の立ち退き料を認めた裁判例（東京地方裁判所平成２１年６月２３日判決）をご紹介します。
この事例では、賃借人が貸室にてカクテルなどを取り扱うバーを営業していましたが、都内で他にも１０店舗の飲食店を営業しているという事情がありました。また、賃借人は、裁判当時、立ち退きの対象となる本件店舗の向かいに、新たな飲食店舗（ワインバー）をオープンさせていました。
これらの事情が賃借人にとって不利な事情となり、立ち退き料の算定に影響が生じている点がこの事例の大きなポイントです。
東京地方裁判所平成２１年６月２３日判決
事案の概要
- 物件所在地：東京都内
- 用途： 飲食店（バー）
- 賃貸人が立ち退きを求めた理由：建物老朽化による建て替え
- 賃料等： 賃料月額１７万８５００円
- 当事者等
Ｘ：原告（賃貸人、法人）。平成１８年９月に本件建物を含むａビル及び敷地を購入し、前所有者から賃貸人の地位を承継。
Ｙ：被告（賃借人、個人）。平成１３年７月に、前賃借人であるＣ（Ｙの母）から賃借人の地位を承継し、本件建物にてバーを経営。
裁判所の判断－正当事由について
（賃貸人Ｘの事情）
・本件建物のあるａビルは、昭和３３年に建築され、築後５０年を経過した建物であり、外壁等における亀裂や建物の傾き、鉄筋及びコンクリートの劣化等が認められ、耐震性についても危険を有すると診断されている。
⇒ａビルは、朽廃には至っていないものの、相当程度老朽化が進んでいるものというべきである
⇒特に、このような建物の地下１階にある本件建物は、防火設備の面でも問題があり、現に最近発火事故があって、防災上の不安もある。
・ａビルが老朽化した建物であることなどから、地下１階をＹが賃借している以外、Ｘにおいて今後第三者に賃貸することは困難であり、本件賃貸借契約の賃料も月額１７万８５００円とかなり低額である（Ｙも認めるところである。）。
⇒Ｘとしては、ａビルを経済的に有効な利用ができない状態にある。
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Ｘにおいて、安全の観点から、また、敷地を含む不動産の有効利用の観点から、早急にａビルを取り壊す必要性があるものと認められる。
（賃借人Ｙの事情）
Ｙは、平成１３年９月に母から本件建物の賃借人たる地位を承継し、飲食店を営むようになったものであり、営業の必要性が認められる。
⇒もっとも、Ｙは現在都内を中心に１１店舗の飲食店を経営しており、本件店舗はそのうちの１軒にすぎない。
⇒しかも、最近本件建物のすぐ近く（通りをへだてて向かい側）にワインバーを開店している。
（結論）
⇒Ｙにも本件建物における営業の必要性は認められるものの、上記のとおりの事情に照らすと、適正な額の立退料の提供により、明渡しの正当事由は補完されるものというべきである
裁判所の判断－立ち退き料について
・Ｙは、別の場所で同様の店を開業するためには、少なくとも、店舗移転費用として２４６９万円、移転のための人件費として２１０万円、移転告知宣伝費用として７５万円、運転資金として３０６０万円（６か月間の人件費・家賃等１２６０万円と１年６か月間の利益１８００万円）の合計５８１４万円の費用がかかるとして、５０００万円ないし１億円の立退料を要求している。
⇒しかしながら、上記のとおり、そもそも本件店舗は老朽化した建物内にある店舗であり、しかもＹは最近本件建物のすぐ近くに飲食店を開業しているのであって、明渡しを認めるに当たり、別の通常のビルにおける新規店舗の開業に必要な費用をすべて賃貸人であるＸに填補させるのは明らかに行き過ぎである。
⇒Ｙは、新しい店はワインバーであって本件店舗とは客層が違うと主張するけれども、基本的には洋酒の提供を中心とする飲食店であることにはかわりはなく、本件店舗が閉店しても新しい店により相当程度営業は代替されるというべきであって、この点に関するＹの主張は採用できない。
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本件において立退料を検討するに当たっては、Ｙ主張の移転費用等を考慮する必要はなく、本件店舗を閉店することにより新しい店でカバーできない営業利益を中心に検討することが相当である。
⇒本件店舗における平成２０年の利益は約７００万円であると認められるところ、本件建物の店舗としての使用可能年数を５年間と考えると、正当事由を補完する立退料の額は、本件店舗の５年間分の利益の約３割であり、現在の賃料（月額１７万８５００円）の約５年間分である１１００万円と認めるのが相当である。
まとめ
このように、本事例では、賃借人Ｙが、本件店舗を移転して別の場所で開業するための諸費用（約５８００万円）を主張したのに対して、裁判所は、これを排斥して、本件店舗の５年間分の利益の約３割相当額、かつ、賃料の５年間分相当の１１００万円を相当な立ち退き料として認めました。
裁判所がこのような算定方法を採用した理由としては、賃借人が本件店舗の近隣に新店舗を開店しており、新店舗の営業により、本件店舗の経済損失がある程度填補されると考えられる点にあると思われます。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。