居酒屋チェーン店舗について1億3000万円の立ち退き料を認めた裁判例
はじめに
立ち退きコラム第９回目の今回は、居酒屋チェーン店舗について、１億３０００万円の立ち退き料が認められた裁判例（東京地方裁判所平成２７年３月６日判決）をご紹介します。
この事例では、立ち退き訴訟に先行して、賃貸人側から賃借人に対して賃料増額請求訴訟を提起しており、裁判所が、正当事由の判断の際に、別件訴訟における賃貸人の主張内容を考慮している点がポイントです。
また、賃借人側の事情に関しては、賃借人が全国に２０００店以上の店舗を展開するチェーン店であることが賃借人側の事情として考慮されています。
東京地方裁判所平成27年3月6日判決
事案の概要
- 物件所在地：東京都新宿区
- 用途：飲食店（居酒屋チェーン店）
- 賃貸人が立ち退きを求めた理由：老朽化・耐震性不足を理由とする建て替え、再開発
- 賃料等：平成１２年７月～ 月額３０６万円（税別）
平成１６年１２月～ 月額２７５万４０００円（税別）
- 当事者等
Ｘ：原告（賃貸人・法人）。映画劇場その他の娯楽施設の経営、不動産業等を目的とする株式会社。本件店舗が所在する本件ビル、隣接する本館ビル、新館ビルの敷地建物を所有し、これらのビルにおいて、映画劇場、ボウリング場等を営業するとともに、一部を複数のテナントに賃貸している。
Ｙ：被告（賃借人・法人）。国内外に２０００店舗以上の飲食チェーン店を展開する飲食事業者。新宿区内に１９店舗、本件店舗が所在する○○町だけでも本件店舗を含め５店舗の居酒屋チェーン店を展開している。
・備考：賃貸人Ｘは、本件訴訟に先立ち、平成２４年８月に、Ｙに対して、本件建物の賃料を増額する訴訟を提起している。これに対して、Ｙは、賃料を減額する旨の反訴を提起している。平成２５年１０月に賃料を減額する旨の裁判上の和解が成立している。
裁判所の判断－正当事由について
（賃貸人Ｘの事情）
- Ｘは、土地１上に同一の区分所有建物に属する、本件ビル、及び本館ビルを、土地１に隣接する土地２上に新館ビルを所有し、これらを一体の大型商業施設として、本件映画館等の営業をし、その一部を複数のテナントに賃貸していた。
- 本件ビルは昭和３２年頃、本館ビルは昭和３１年頃、新館ビルは昭和４０年頃に建築され、築後４９年ないし５８年が経過することにより、壁面に亀裂が生じたり、構造物が一部傾斜したり、壁面タイルが一部剥落してネットカバーの設置を余儀なくされたりし、その設備についても経年劣化が進行している。
- 本件ビル等は、建築基準法所定の新耐震基準導入以前に建築された建築物であり、東京都、新宿区の定める耐震改修促進計画（本件耐震改修促進計画）の対象建築物である。
- 本件映画館は本件ビル等の３６．５２％を、本件ボウリング場はその３７．０３％を占めるところ、Ｘは、動員数の減少に伴い、平成２６年１２月３１日をもって本件映画館等を閉館し本件ビル等を解体する旨の決定をした。
- Ｘは、本件ビル等の一部を賃借しているテナントとの交渉を進め、現時点において、明渡しに係る合意が成立していないのはＹのみである。
- 本件店舗は本件ビル等の３．８４％を占めるにすぎない。
- Ｘは、本件ビル等を解体した後、本件各土地を一体として再開発し、その有効利用、高度利用を図る予定である。
（賃借人Ｙの事情）
- Ｙは、平成１２年以降、本件建物（本件ビルの地下一階部分）において、「ｇ」の屋号で、１４年間にわたり、居酒屋チェーン店（本件店舗）の営業を継続してきた。
- 本件店舗は、地下１階に位置する店舗面積約５６１．９８㎡、座席数３５４席の大型店舗であり、本件ビルの４３．０９％を占める。
- 本件店舗の客数、売上高等は、ｋ劇場の閉館に伴い激減したものの、これらは本件建替工事が完了し大型商業施設が開業することにより一定の改善が見込める。
（結論）
上記のＸ・Ｙの各事情に加え…
- Ｙは、国内外に２０００店以上のチェーン店を展開する大手事業者であり、新宿区内に１９店、○○町地域のみでも本件店舗を含む５店の居酒屋チェーン店を展開している。
- また、Ｙは、平成２５年４月３０日に本件ビル等に近接するｈビルを、平成２６年１月１０日には別の建物を取得して、更なる居酒屋チェーン店の展開を計画している。
⇒Ｙが本件建物を使用する必要性は必ずしも高くなく、また、Ｙにおいて本件店舗の移転先を確保することに困難があるとまでいえない。
⇒上記の事情を考慮すると、Ｘが本件建物の使用を必要とする事情を一応肯定することができる。
↓
もっとも…
- 本件ビル等につき本件耐震改修促進計画に基づく耐震診断は行われていない上、Ｘは、別件訴訟（賃料増額訴訟）において、本件ビルの商業性が高いことを主張して、本件建物の賃料を大幅に増額することを請求していた。
- Ｘは、基本的に本件各土地の有効利用、高度利用という経済的な理由により本件建物の明渡しを請求するにすぎない。
- Ｘがいまだ本件各土地の具体的な利用計画を明らかにしていない。
⇒上記（１）～（３）を考慮すると、Ｘが本件建物の使用を必要とする事情を一応肯定することができるとしても、そうであるからといって、直ちに本件解約の申入れに正当の事由があるとまで認めるのは困難であり、相当な立退料が提供されることにより、本件解約の申入れに正当の事由が具備するに至ると解される。
裁判所の判断－立ち退き料について
・Ｘから依頼を受けたＣ不動産鑑定士：
⇒以下の各方式による算定額を総合し、借家権価格を６６９０万円と算定。
比準方式：７０９０万円
控除方式：５２５０万円
差額賃料還元方式：７０７０万円
損失補償方式：７３５０万円
借家権割合方式：１億３８００万円
・Ｙから依頼を受けたＤ不動産鑑定士
⇒以下の各方式による算定額を総合し、借家権価格を２億６５００万円と算定。
借家権割合方式：２億５７００万円
控除方式：２億５２００万円
差額賃料還元方式：２億９２００万円
↓
しかしながら、
- 借家権につき通常の市場における取引慣行はなく、そもそも比準価格の算定は困難であること。
- 自用部分と賃借部分が混合する場合、控除方式による試算は困難であること。
- 差額賃料還元方式は、評価者により算定が大きく異なる傾向がある上、賃料が低額であるほど借家権価格は過大に算定され、これが高額であるほど過小に算定されるという問題もあること。
- 明渡しに伴う損失補償については別途考慮すべきであることからすると。
⇒上記の理由を考慮すると、対象物件の個性が反映されにくいなどとの問題はあるにせよ、Ｃ鑑定士の借家権割合方式による試算価格（１億３８００万円）を重視し、本件建物の借家権価格を算定するのが相当である。
⇒これに加え、Ｙは本件建物の明渡しにより、本件店舗の営業を一定期間休止して移転をすることを余儀なくされ、また、本件店舗の内装造作設備を廃棄することも余儀なくされること、本件解約の申入れに係る正当の事由の充足の程度等、諸般の事情を考慮すると、本件における相当な立退料の額を１億３０００万円とするのが相当である。
まとめ
このように、本事例では、裁判所は、賃貸人が別件の賃料増額訴訟において、本件ビルの商業性が高いことを主張して賃料の増額を求めている点を賃貸人側に不利な事情として考慮しました。
立ち退き訴訟における戦略上、賃貸人の側から、賃借人に対してプレッシャーをかけるため、立退き交渉や訴訟と並行して賃料増額請求がなされることはよくあり得る状況ですが、立ち退き訴訟と賃料増額訴訟で矛盾した言動をすることが、結果的に不利益に働くという意味で、賃貸人側だけでなく、賃借人側からも非常に参考になる裁判例であると思われます。
また、本事例では、賃借人が全国展開しているチェーン居酒屋であること、本件店舗の近隣で更なるチェーン展開を計画していることが、賃借人に不利益な事情として考慮されました。
店舗の立ち退きにおいて、立ち退きの対象となる店舗以外にも店舗を運営している場合には、賃借人側の使用の必要性を主張していく上で、慎重な検討が必要であると思われます。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。