サウナ浴場について2億5000万円の立ち退き料を認めた裁判例
はじめに
立ち退きコラム第１５回目の今回は、東京駅八重洲中央口付近のサウナ浴場について、立ち退き料２億５０００万円を認めた裁判例をご紹介します。
この事例では、賃貸人側から、正当事由の内容として、耐震強度不足を理由とする建て替えのほかに、賃借人の建物の用法違反の事実が主張されています。
裁判所が、賃貸人が主張する複数の用法違反について、それぞれ事実を認定し、契約違反の該当性を評価した上で、正当事由として重視するかどうかの判断を下している点が判断のポイントになっています。
東京地方裁判所平成２３年３月１０日判決
事案の概要
- 物件所在地：東京都内（東京駅八重洲中央口付近）
- 用途：サウナ浴場
- 賃貸人が立ち退きを求めた理由：耐震強度不足等を理由とする建替え・再開発
- 賃料： 月額４６５万９１２０円
- 共益費： 月額 ７７万６５２０円
- 当事者等
Ｘ：原告（賃貸人・法人）。不動産の賃貸等を主たる業務とする株式会社。平成１８年に本件ビルの所有権を取得。
Ｙ：被告（賃借人・法人）。カプセルホテル、サウナ浴場等の経営を主たる業務とする株式会社。平成１４年に前賃借人から賃借人の地位を承継し、本件ビルの３～７階を賃借して、「ａサウナ」の名称でサウナ浴場を経営している。
裁判所の判断－正当事由について
（本件ビルの耐震強度不足等について）
・Ｘが実施した耐震診断結果によれば、本件ビルは、Ｘ（東西）方向のＩｓ値が０．３以上０．６未満となるため、地震の振動及び衝撃に対して倒壊又は崩壊する危険性があり、Ｙ（南北）方向のＩｓ値は０．３未満となるため、地震の震動及び衝撃に対して倒壊又は崩壊する危険性が高いものと認めることができる。
⇒本件ビルが建築された昭和４２年以降の地震の発生状況等に鑑みると、本件ビルが小規模な地震によって倒壊等するとは考え難いものの、少なくとも関東大震災や阪神淡路大震災のような大規模な地震が発生した場合には、１ないし３階を中心に人命に影響するような大きな倒壊又は崩壊が発生する危険性が高い建物であると認めるのが相当である。
⇒このように、本物件を含む本件ビルには耐震強度の問題があることはＸの指摘するとおりであるが、建物の老朽化や朽廃が建物の現状の問題であるのに対し、耐震強度の不足による地震発生時の倒壊等の危険は将来の可能性の問題であり、しかも、そもそも本件ビルの耐震強度の不足は、本物件の賃借人であるＹには何ら責任はなく、むしろ、本物件をＹに使用させる義務を負う賃貸人（所有者）であるＸの側の問題というべきである。
⇒加えて、本物件の賃料の算定において耐震強度の不足が減額方向で考慮されていると認めるに足りる証拠もないことなどからすると、本物件を含む本件ビルの耐震強度の不足を、本件賃貸借契約を一方的に解消する理由となる正当事由として、それほど重視することはできないというべきである。
（賃借人Ｙの事情）
・Ｙは、本物件において、サウナ浴場及びこれに付帯する宿泊施設を経営している。
・本物件はＪＲ東京駅八重洲中央口から徒歩約５分の位置にあり、従前の賃借人の時代から１０年以上にわたってサウナ浴場が営まれていた。
・Ｙには固定客が少なからずいるものと推測される。
・本物件の近辺には既に商業ビルが建ち並んでおり、サウナ浴場の営業等を行うことが可能な本物件と同一規模・条件の建物を確保することは相当に困難であると予想される。
・Ｙの収益源は、専ら本物件におけるサウナ浴場等の営業である。
・Ｙが数十名の従業員をかかえている。
⇒Ｙが本物件を使用する必要性は相当高いというべきである。
（賃貸人Ｘの事情）
・Ｘについては、本物件はもちろん、本件ビル自体を自ら使用する必要性があると認めることはできず、Ｘが主張する賃貸物件としての有効利用についても、耐震強度の問題を理由とする建替えの必要性の点は上記の判断のとおりである。
⇒しかも、本物件については現にＹによって相応の賃料の支払がされており、証拠及び弁論の全趣旨によれば、他の階にも賃借人が存在することなどからすると、Ｘの主張する本物件を利用する必要性は、Ｙが本物件を利用する必要性に比べて格段に低いといわざるをえない。
（Ｙによる用法違反）
１ 屋上看板の設置
⇒Ｙは、賃貸人の書面の同意を得ずに屋上に看板を設置しており、形式的には契約条項に違反しているが、当時の賃貸人の承諾を得ていること等からすると、正当事由としてそれほど重視することはできない。
２ 産業廃棄物の処理
⇒Ｙは、本物件内の飲食店から出た産業廃棄物を、本物件の地下２階にあるゴミ捨て場に置いていたものと認められるが、本件ビルにおける従前の産業廃棄物の廃棄状況やそのような廃棄状況となっていた経過は明らかではないため、本件解約申入れの正当事由として評価すべきものと認めるに足りる証拠はない。
３ ５階から６階のあかすりコーナーの吹き抜け部分及び６階あかすりコーナーの南西道路側への無段階築について
⇒Ｙは、事前に書面による同意を得ずに上記の増改築をしており、形式的には契約条項に違反しているが、当時の賃貸人から事実上の承諾を得ているため、正当事由として一定程度考慮することはできでも、それほど重視することはできない。
４ ３階直通階段への障害物の設置
⇒本物件の３階直通階段には可動式のカーテンが設置されており、消防署等の指摘はないものの、火災時の迅速な避難経路確保という点からは望ましいものではないと推認できるので、正当事由として一定程度は考慮することができる。
５ ３階及び５階の非常用進入口への障害物の設置について
⇒当初の賃借人であったＦは、当時の賃貸人であるＫ建物に対して避難階段の防火区画に家具・什器等を一切置かないと約束したにも関わらず、Ｙは３階及び５階の非常用進入口に下駄箱を設置しており、これを塞いでいると認められるため、正当事由として一定程度考慮するのが相当である。
６ ７階部分の用途の無断変更について
⇒Ｙが本物件の７階部分をサウナ来場者用の休憩所として使用していること自体は、従前の賃貸人の事実上の承諾があり、正当事由としてそれほど重視することはできないが、Ｙが、賃貸人との合意に反して共益費を負担していないということは、正当事由として一定程度考慮すべきものと認められる。
７ 本物件全体用途の無断変更について
⇒Ｙは、本物件の賃借人の地位を承継して以来、「カプセルホテル＆サウナ」という看板を掲げて、旅館業を営業しているが、従前の賃貸人の黙示の承諾は認められ、また、平成２０年８月までの間、旅館業法の許可を受けずに営業を行っているものの、それによって賃貸人であるＸに特段の不利益を被らせた事実は認められないため、正当事由として重視することはできない。
８ 厨房設備の設置と漏水の発生
⇒Ｙは、賃貸人の書面による承諾を得ずに本物件の３階に厨房設備を設置しており、また、平成２２年頃に厨房設備から漏水を発生させているが、この厨房設備はＸが本件ビルを取得する前から、賃貸人の事実上の承諾のもとで設置されており、漏水事故についても円満に解決がされていると認められるため、正当事由としてそれほど重視することはできない。
（結論）
本物件を含む本件ビルの耐震強度に問題があること、Ｙによる本物件の利用方法について、本件賃貸借契約の付随的な約定に形式的には違反する点があることなどは確かであるが、本件解約申入れの正当事由の中核となるべき本物件を利用する必要性については、Ｘに比べて、Ｙの方が格段に高いことなどからすると、本件解約申入れについては、上記認定の諸事情のみでは正当事由が不足しており、その補完事由としての立退料の提供が必要である。
裁判所の判断－立ち退き料について
・Ｘが提出した立ち退き料の簡易鑑定評価書：１億３７００万円と算定。
・裁判所の採用した鑑定結果：耐震強度については考慮せず、立ち退き料を３億８０００万円と算定。
⇒裁判所鑑定を不合理であると認めるべき事情はないので、裁判所鑑定を基礎とする。
↓
その上で…
・本物件を含む本件ビルの耐震強度の不足については、正当事由として重視することは相当ではないとしても、賃借権の客観的な価値には影響することから、一部Ｘの主張を採用して、借地権価格を一定程度減価する方向で考慮する。
・また、本件解約申入れについては、正当事由となるべき事情が一定程度は存在することから、これらも立退料の価格を減額する方向で併せ考えることとする。
⇒裁判所鑑定における立退料を３分の１程度減価して、本件解約申入れに係る正当事由の補完事由となるべき立退料については、２億５０００万円と認めるのが相当である。
まとめ
このように、裁判所は、賃貸人が主張する用法違反について、形式的な意味での契約条項違反を認めつつも、実質的に賃貸人に大きな不利益をもたらしていない等の事情を踏まえて、正当事由として重視はしませんでした。
また、正当事由の主たる事由である耐震強度不足についても、地震による倒壊の危険が現在の問題ではなく将来の問題であること、耐震強度不足が賃貸人側の事由であることから、それほど重視しませんでした。
その結果、立ち退き料の算定において、裁判所鑑定による立ち退き料を、３分の１程度減額した額を立ち退き料として認めています。
同様の事案で、鑑定結果等による金額を、賃貸人・賃借人の事情を考慮して２分の１にする事案もあることからすると、本件は、かなり、賃借人側に有利な判断をしているものと評価することができます。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。