立ち退き交渉とは？
「立ち退き」とは
「立ち退き」とは、賃貸借契約において、賃貸人（オーナー）が、建物の建て替えや取り壊し、又は、自己使用の必要性等の理由から、契約違反等のない賃借人（テナント事業者）対して、契約期間の更新拒絶、又は、解約申し入れを行い、物件からの退去を請求することをいいます。
（注：一般的な用語の用法として、「立ち退き」という用語に、家賃滞納や無断転貸などの契約違反を理由とする賃貸借契約の解除による明渡請求を含める場合もありますが、当サイトでは、契約違反がある場合を除外しております。）
借地借家法上、賃貸人が、賃借人に対して、賃貸借契約の更新拒絶や解約申し入れを行うためには、更新拒絶等をするについて「正当事由」が必要であるとされております（借地借家法第２８条）。
そのため、賃貸人が、賃借人に対して、更新拒絶等を行うと、正当事由の有無や、正当事由の一要素である立ち退き料の額に関して、交渉や訴訟に発展することがあります。
当サイトでは、これらの場合を総称して「立ち退き交渉」と呼称しています。
「正当事由」ルール
借地借家法第２８条は、「建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知（注：更新拒絶の通知を意味する）又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」と定めています。
つまり、賃貸人が、賃借人に対して、更新拒絶等の通知をしたとしても、「正当事由」が無ければ、更新拒絶や解約申し入れも効果は生じず、賃貸借契約は終了しないことになるのです。
「正当事由」の判断方法
このように、賃貸人から賃借人に対して、賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れを行う場合、賃貸人の側に「正当事由」が存在することが必要となります。
正当事由については、主たる要素として（１）賃貸人・賃借人双方の、建物の使用を必要とする必要性を考慮し、従たる要素として（２）建物の賃貸借に関する従前の経過、（３）建物の利用状況、及び（４）建物の現況等を考慮し、更に、これらの事情を補完する要素として（５）財産上の給付の申出＝立退き料の支払いを考慮するという構造となります。
つまり、賃貸人側における建物使用の必要性等と、賃借人側における建物使用の必要性等を比較衡量し、賃貸人側の事情のみでは正当事由が認められるとはいえない場合に、賃借人の経済的損失を補償するという観点から、正当事由を補う要素として立ち退き料の支払いが必要になるのです。
そのため、「正当事由」の有無と、立ち退き料の金額については、事案ごとに、個別事情を総合考慮して算定されることとなるのです。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。