立ち退き交渉の流れ
賃貸人からの更新拒絶等の意思表示
賃貸人側において、建物の建替えや取り壊し、売却等の処分、若しくは、自己使用の必要性等があり、賃借人側に契約違反等の落ち度がない場合、賃貸人が賃借人に立ち退きを求めるためには、更新拒絶や解約申入れの意思表示を行う必要があります。
まず、賃貸借契約の契約期間の定めがある場合には、契約期間満了の１年～６ケ月前までに、賃貸人が賃借人に対して契約を更新しない旨の意思表示をする必要があります。賃貸人が更新拒絶の意思表示を行わなかった場合、期間満了後も、期間の定めがない賃貸借契約として契約が更新されることになります（法定更新）。
また、賃貸借契約の期間の定めがない場合や、法定更新中である場合には、賃貸人が賃借人に対して解約申入れを行う必要があり、解約申し入れの日から６ケ月経過後に契約が終了することとなります。
賃貸人が賃借人に対して更新拒絶や解約申入れを行う場合、借地借家法上、賃借人に対して建物からの立ち退きを求めることについて「正当事由」があることが必要であると定められています。
正当事由を補うために、賃貸人から立ち退き料を支払わねばならない場合があります。
なお、「正当事由」が必要な時期については、賃貸人が賃借人に対して、更新拒絶・解約申入れの通知をした時点から、６ヶ月間が経過するまでの間、正当事由が必要であるとされています。
ただし、裁判例上、通知の時点では正当事由が存在しない場合でも、通知後に正当事由が具備された場合には、正当事由が具備されてから６ヶ月後に契約終了の効果が生じるとされています。
任意交渉
賃貸人側による更新拒絶や解約申入れの意思表示後、当事者双方で交渉を行い、合意が成立する場合には、当事者間で和解契約を締結し、和解の内容に従って立ち退きが実現されます。
任意交渉では、主に、賃借人の立退きの可否、立ち退き時期、立ち退き料の金額、賃貸人による移転先物件の提供等について協議が行い、双方の妥協点を検討することになります。
訴訟手続き
任意交渉で協議がまとまらない場合には、賃貸人の側から、賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求訴訟を提起することとなります。
この訴訟では、主に、原告（賃貸人）の更新拒絶・解約申入れに「正当事由」が認められるか否かが争点となります。
裁判所は、立ち退き料の金額等も含めて正当事由の存否を審理し、原告の請求を認める場合には、原告が立ち退き料を支払うのと引き換えに、被告に建物の明け渡しを命じる判決（引き換え給付判決）を出すことがあります。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。