立ち退き料が発生しない場合
賃借人に契約違反がある場合
賃借人に契約違反（債務不履行）がある場合、賃貸人は、賃借人に催告の上、賃貸借契約を解除することができます。
この場合、契約違反を理由とする賃貸人からの一方的な解除となるため、契約期間の更新拒絶や解約申し入れの場合とは異なり、借地借家法第２８条は適用されません。
そのため、「正当事由」ルールが適用されず、立ち退き料が発生することはありません。
主な契約違反の内容としては、家賃の滞納、無断転貸、建物の用法違反などがあります。
契約違反により賃貸借契約が解除された場合、賃借人は、解除後ただちに建物を明け渡す義務が生じます。そのため、契約解除後に建物を占有すると不法占有となり、明け渡しの遅延損害金などが発生する場合がありますので、可能な限り早期に建物を明け渡すことが得策となります。
定期借家契約の場合
定期借家契約（定期建物賃貸借契約）とは、通常の賃貸借契約とは異なり、契約の更新が無く、契約で定められた期間の満了により、確定的に契約が終了する賃貸借契約です。
定期借家契約では、正当事由の有無に関わらず、期間が満了することにより当然に契約が終了するため、立ち退き料が発生する余地はありません。
定期借家契約の要件は、（１）賃貸借契約の期間の定めがあること、（２）賃貸借契約が、公正証書等の書面により締結されていること、（３）賃貸借契約書の中で更新がない旨が記載されていること、（４）契約の締結に先立ち、更新がないことが記載された書面が交付され、口頭でも説明がなされていることが要件となります。
判例上、（４）の更新がないことが記載された書面については、賃貸借契約書とは別の書面であることが必要とされています。
取壊し予定の建物の賃貸借契約の場合
賃貸借契約の締結時に建物が取り壊し予定であり、建物を取り壊すときに賃貸借契約が終了する前提で賃貸借契約を締結した場合には、建物の取り壊し時に契約が終了します。
そのため、この場合も、正当事由ルールの適用はなく、立ち退き料が発生することはありません。
取り壊し予定の建物の賃貸借契約の要件は、（１）一定期間経過後に建物を取り壊すこと、（２）建物の取り壊しが法令・契約に基づくものであること、（３）取壊し予定であることが契約書に明記されていることが要件となります。
法令により建物を取り壊す場合とは、例えば、都市再開発法に基づく権利変換処分による敷地所有権移転の場合や、都市計画法に基づく都市事業の施行による建物敷地の引渡しの場合などが考えられます。
また、契約により建物を取り壊す場合としては、建物敷地が定期借地契約であり、契約終了により、建物を取り壊して土地を土地所有者に返還する場合などが考えられます。
一時使用目的の賃貸借契約の場合
建物賃貸借契約が、「一時使用のための賃貸借契約であることが明らかである場合」には、借地借家法第２８条は適用されません。
そのため、この場合も、正当事由ルールは適用されず、立ち退き料が発生しないことになります。
一時使用目的の賃貸借契約であると認められるためには、単に契約書に「一時使用」と記載されているだけでは足りず、賃貸借契約の目的や性質・動機等の事情からみて、客観的に一時使用目的であると認められる必要があります。
一時利用目的の賃貸借契約の要件は、裁判例上、（１）契約締結当時の客観的な事情から一時使用目的であると認められること、（２）一時使用であることを、基礎づける客観的事情を賃借人が認識していること、（３）賃貸借期間が短期間であることが要件であるとされています。
具体的には、建物の建替えのための仮住居・仮店舗などの目的で建物を賃借する場合などが考えられます。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。